Stirbt ein Mieter, der allein wohnte, dann stellen sich für den Vermieter rasch einmal rechtliche Fragen: Wer darf die Wohnung mit welcher Frist kündigen und was geschieht, wenn es keine Erben gibt? Grundsätzlich ist es so, dass ein Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters nicht einfach erlischt. Vielmehr geht der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten an die Erben über. Diese können dann theoretisch das Mietverhältnis weiterführen, oder – und das ist meist der Fall – die Wohnung künden.
Dabei gelten im Falle des Todes eines Mieters spezielle Regeln gemäss Art. 266i des Obligationenrechts. Diese erlauben es den Erben, die Wohnung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist – in der Regel drei Monate – auf den nächsten gesetzlichen Termin hin zu künden. Und zwar auch dann, wenn im Vertrag eine längere Mietdauer vereinbart war. Alternativ können die Erben mit einer kürzeren Frist künden, wenn sie – analog zu sonstigen Mietverhältnissen – einen passenden Nachmieter vorschlagen. Wichtig zu wissen: Gültig ist eine Kündigung nach dem Tod eines Mieters nur, wenn sie von allen gesetzlichen Erben unterzeichnet ist. Sollte darüber Unklarheit bestehen, kann man als Vermieter den amtlichen Erbschein verlangen, der alle Berechtigten auflistet. Die Kündigung darf auch durch einen von den Erben eingesetzten Willensvollstrecker erfolgen.
Melden sich keine Erben, ist das Vorgehen am besten mit den zuständigen Behörden abzusprechen. Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu räumen und weiterzuvermieten. Grundlage dafür bildet Art. 419 ff des Obligationenrechts (Rechte über die Geschäftsführung ohne Auftrag). Sind die Nachforschungen der Behörden zum Zeitpunkt der Räumung noch nicht abgeschlossen, müssen die Besitztümer des verstorbenen Mieters meist eingelagert werden, damit diese später an doch noch auftauchende Erben übergeben werden können.