Die Fenster prägen zusammen mit Fassade und Dach die äussere Gestalt eines Gebäudes. Für Liegenschaften im Stockwerkeigentum schlägt der Gesetzgeber sämtliche Gebäudeteile, die diese äussere Gestalt bestimmen, zwingend den gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft zu. Gemeinschaftlich heisst, dass diese Teile im Miteigentum der Gemeinschaft stehen und der alleinigen Herrschaft eines einzelnen Stockwerkeigentümers entzogen sind.
Eine wesentliche Ausnahme von der Regel sind die erwähnten Fenster. Obwohl sie unzweifelhaft den Charakter eines Baukörpers prägen, überwiegt aufgrund der Interessenabwägung zwischen dem einzelnen Stockwerkeigentümer und der Gemeinschaft die Auffassung, dass Fenster sonderrechtsfähig sind. Das heisst, dass sie der ausschliesslichen Nutzungsgewalt des Stockwerkeigentümers zugeschlagen werden können.
Der Stockwerkeigentümer ist aber in der Verfügungsgewalt nicht frei. Er darf die Fenster weder baulich abändern, noch ersetzen oder gar zumauern. Das gilt auch für technische Einrichtungen, die das Fenster ergänzen, etwa Jalousien, Storen und dergleichen. Auch sie sind sonderrechtsfähig. Ob Sonderrecht oder gemeinschaftlich: Der Stockwerkeigentümer hat die Fenster in einwandfreiem Zustand zu erhalten, so dass sie den optischen Eindruck der Liegenschaft nicht beeinträchtigen.
Ob die Fenster gemeinschaftlich oder Sonderrecht sind, legt die Gemeinschaft im Begründungsvertrag fest. Unterbleibt dies für Bestandteile, die nicht zwingend gemeinschaftlich sind, so gelten sie im Allgemeinen als Sonderrechtsteil. Das Reglement kann jedoch eine Umkehr der Vermutung bewirken, indem alle nicht explizit zugeordneten Gebäudeteile als gemeinschaftlich gelten.
