Im letzten Beitrag haben wir die Periodenabgrenzung von steuerrelevantem Liegenschaftsunterhalt behandelt. In diesem Ratgeber wenden wir uns der Frage zu, welche Aufwendungen geltend gemacht werden können. Abzugsfähig ist, was der Werterhaltung der Liegenschaft dient, sogenannte Unterhaltskosten. Nicht angerechnet werden können dagegen Investitionen, die den Wert der Liegenschaft steigern. Der Grat zwischen Werterhaltung und Wertsteigerung ist schmal. Wie verhält es sich beispielsweise mit dem neuen Backofen, der im Unterschied zum alten eine Steamer-Funktion hat?
Das St. Galler Steuerbuch gibt in Kapitel 44 Nr. 2 und Nr. 3 ausführlich Auskunft zum Grundsätzlichen und zu den Unterhaltsarbeiten im Einzelnen. Zum Unterhalt gehören Instandhaltungskosten, also Auslagen für die üblichen Ausbesserungsarbeiten und die laufend anfallenden Reparaturen, die zur Erhaltung der Liegenschaft in gebrauchsfähigem Zustand beitragen. Ebenfalls abzugsfähig sind Instandstellungskosten, worunter die unregelmässigen Aufwendungen fallen, um den Wert der Liegenschaft auch auf Dauer erhalten zu können. Dies sind eigentliche Renovationen wie Dach- oder Fassadensanierung.
Kniffliger sind sogenannte Ersatzbeschaffungen. Der Ersatz von Gebäudebestandteilen oder Gegenständen der baulichen Grundausstattung gilt insofern als Unterhalt, als der Nutzungswert des ersetzten Objekts bloss erhalten, nicht aber erhöht wird. Wie im erwähnten Fall des Backofens ist die Abgrenzung schwierig, da neue Gebäudeteile und Geräte den Komfort meist erhöhen.
Folgedessen können in gewissen Fällen nicht die gesamten Auslagen für die Ersatzbeschaffung angerechnet werden, sondern nur ein Anteil. Das Steuerbuch des Kantons St. Gallen nennt diesbezüglich zwar keine expliziten Werte. Anhaltspunkte liefert aber etwa der Kanton Bern, der im «Backofen-Fall» zwei Drittel als Unterhalt akzeptiert.
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