Wer vorzeitig aus einer Mietwohnung auszieht, muss einen zumutbaren Nachmieter stellen. Doch genau darüber, was als zumutbar oder unzumutbar gilt, wird oft gestritten. Beispielsweise wenn der Nachmieter raucht. Darf die Verwaltung diesen als «unzumutbar» ablehnen? Nein. Und zwar selbst dann nicht, wenn im Mietvertrag das Rauchen in der Wohnung explizit verboten wird. Weshalb? Weil nach heutiger Rechtsauffassung ein Rauchverbot gegen die Persönlichkeitsrechte von Mieterinnen und Mietern verstösst. Auch Raucher sind also zumutbare Nachmieter.
Grundsätzlich gelten Nachmieter als zumutbar, wenn sie tauglich sind, den Mietvertrag zu gleichen Bedingungen zu übernehmen und auch zahlungsfähig sind. Einen Nachmieter als unzumutbar ablehnen, darf der Vermieter, wenn objektiv ein wichtiger Grund hierfür vorliegt. Dabei sind der Gebrauchszweck der Mietsache und die Umstände beim jeweiligen Mietobjekt zu berücksichtigen. Zu Letzterem gehören beispielsweise die Mieterstruktur, der Lebensstil oder das Alter der Mieterschaft.
Als unzumutbar gelten unter anderem folgende Nachmieter: Jemand, der in bisher als Büro genutzten Räumen ein Restaurant eröffnen will. Wenn eine Einzelperson angegeben wird, obwohl die Wohnung ausdrücklich als Familienwohnung vermietet wird. Und umgekehrt, wenn für eine bisher etwa an ein kinderloses Paar vermieteten Wohnung als Nachmieter eine Grossfamilie vorgeschlagen wird. Ein Ersatzmieter kann schliesslich auch als unzumutbar gelten, wenn er eine Tätigkeit ausübt, die in unmittelbarer Konkurrenz zu einem anderen Mieter im Haus oder zum Vermieter steht. Meistens stellt die Abwägung, ob ein Nachmieter tatsächlich unzumutbar ist, einen Einzelfall dar und ist individuell zu beurteilen. Im Streitfall kann auch der Gang zur Schlichtungsbehörde drohen.