Ein Grundstück mit einer Abbruchliegenschaft steht zum Verkauf. «Soll ich erst abbrechen und dann das baureife Grundstück verkaufen oder den Abbruch dem Käufer überlassen?» Die Überlegung des Grundeigentümers ist berechtigt, denn die Ergebnisse können unterschiedlich ausfallen.
Von einem vorzeitigen Abbruch ist eher abzuraten, denn die Abbruchkosten lassen sich durch den Bodenpreis für das baureife Grundstück kaum hereinholen. Nehmen wir an, die Abbruchkosten betragen CHF 50’000 bei einer Grundstückgrösse von 1’000 Quadratmetern und einem ortsüblichen Bodenpreis von CHF 400/m2. Der Abbruch würde den Quadratmeterpreis um 50 CHF erhöhen, was unrealistisch erscheint. Zudem fallen die Bewilligungskosten für den Abbruch beim Verkäufer – ja, auch der Abbruch bedarf einer behördlichen Bewilligung – und für den Neubau beim Käufer an. Bricht der Käufer selber ab, kann er die Bewilligung von Abbruch und Neubau kostensparend verbinden.
Umgekehrt kann der Käufer nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass der Verkäufer die vollen Abbruchkosten anrechnet und den Landpreis um CHF 50 unter den ortsüblichen Preis – also auf CHF 350/m2 – senkt. Denn die Erfahrung des Immobilienratgebers zeigt, dass es regelmässig Interessenten für die bestehende Substanz gibt, auch wenn der geschätzte Marktwert des Objektes nahe am Nullpunkt ist. Es ist also denkbar, dass der Verkäufer für die bestehende Substanz sogar noch einen gewissen Betrag löst.
Und wieder anders sieht es aus, wenn der Eigentümer gleich selbst einen Neubau an die Hand nimmt und beispielsweise Eigentumswohnungen realisiert und dann verkauft. Doch das ist eine andere «Schuhgrösse».
