Stellen Sie sich vor, Sie erben von Ihren Eltern das Haus mit grossem Umschwung. Weil das Gebäude in einem schlechten Zustand ist, entscheiden Sie, dieses abzureissen und durch ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen zu ersetzen. Sämtliche Wohnungen verkaufen Sie als Stockwerkeigentum. Dann die Überraschung: Das Steueramt stuft sie als gewerbsmässigen Liegenschaftshändler ein. Und das hat finanzielle Folgen: Nun zahlen Sie auf dem Verkaufsgewinn neben der üblichen Grundstückgewinnsteuer, je nach Kanton auch Einkommens- und/oder Bundessteuern sowie AHV-Abgaben. Diese zusätzlichen Belastungen können schnell rund 20 Prozent des Gewinns ausmachen.
Obiges Beispiel gilt nicht für Erbschaften, sondern auch für den Kauf und Verkauf einer Liegenschaft. Ob die steuerliche Umqualifikation einer Liegenschaft vom Privat- ins Geschäftsvermögen angezeigt ist, prüft das Steueramt unter anderem anhand folgender Faktoren: Art und Weise des Vorgehens (bspw. wenn Liegenschaften planmässig gekauft werden, um sie mit Gewinn zu verkaufen), Häufigkeit (je mehr Transaktionen, desto grösser das Risiko – wobei unter Umständen auch schon ein einzelner Verkauf zur Umqualifikation führen kann), kurze Besitzdauer (eine Faustregel besagt, dass eine Besitzdauer von weniger als drei Jahren als kurz gilt) oder etwa ein enger Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit (etwa Architektinnen oder Immobilienverwalter müssen aufpassen).
Wichtig zu wissen: Eine Einstufung als gewerbsmässiger Händler betrifft nicht nur die Besteuerung der betroffenen Liegenschaft, sondern aller Immobilien, die man besitzt oder noch erwerben wird. Deshalb ist es im Zweifelsfall immer ratsam, genug früh mit den Steuerbehörden abzuklären, was im konkreten Fall zu erwarten ist.