Besteht eine Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft lediglich aus zwei Mitgliedern, so ist für die Beschlussfähigkeit der Versammlung stets die Anwesenheit beider Mitglieder erforderlich. Art. 712p ZGB verlangt für die Beschlussfähigkeit der Stockwerkeigentümer-Versammlung, dass die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt sind, mindestens aber zwei Stockwerkeigentümer, anwesend oder vertreten sind. Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, wird eine zweite Versammlung einberufen. Diese ist beschlussfähig, wenn der dritte Teil aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind.
Im Fall einer Gemeinschaft mit nur zwei Mitgliedern ist die Konstellation besonders. Während die Erschwerung der Beschlussfähigkeit durch Erhöhung des Quorums durch das Reglement grundsätzlich zulässig ist, darf eine Erleichterung nicht vorgenommen werden. Durch eine Erleichterung des Quorums – auch eine solche durch den Richter – wäre das Mitglied mit einem allenfalls kleineren Wertanteil permanent schlechter gestellt.
Das bedeutet, dass für Beschlüsse einer Gemeinschaft mit nur zwei Mitgliedern Einstimmigkeit erforderlich ist. Jeder der beiden Stockwerkeigentümer hat also gewissermassen ein Vetorecht. Jeder kann durch seine Abwesenheit die Versammlung boykottieren, denn eine Pflicht zur Teilnahme an der Versammlung besteht nicht.
Können sich die beiden Mitglieder nicht einigen und keinen rechtsgültigen Beschluss der Versammlung herbeiführen, so ist die Gemeinschaft blockiert. In letzter Konsequenz bliebe der Gang vor den Richter. In der Praxis ist die Begründung von Gemeinschaften mit nur zwei Mitgliedern zu vermeiden, auch wenn sie vom Gesetz nicht ausgeschlossen wird.
siehe auch Urteil des Obergerichts des Kantons Thurgau RBOG 2004.4 vom 18.11.2004
