Wird ein Grundstück durch einen behördlichen Entscheid raumplanerisch einer anderen Zone zugewiesen, kann dies für den Eigentümer gravierende Folgen haben: Wechselt eine Parzelle etwa von einer Bau- in eine Freihaltezone, kann es nicht mehr bebaut werden. Damit sinkt natürlich auch der Wert massgeblich. Hat man das Grundstück erst relativ frisch erworben, muss man sich dabei die Frage stellen, ob man als Käufer von der geplanten Rückzonung hätte wissen können?
Mit einem Fall dieser Art aus dem Kanton Thurgau musste sich kürzlich auch das Bundesgericht auseinandersetzen. Eine Aktiengesellschaft hatte im Kanton 2019 ein teilweise in der Bauzone befindliches Grundstück in einem Weiler erworben. Dieses wurde im Jahr darauf, aufgrund einer neuen Verordnung für Kleinsiedlungen, einer neu geschaffenen Weiler- oder Erhaltungszone zugewiesen. Mit Verweis auf die fehlende Zonenkonformität lehnte daraufhin die Gemeinde ein Baugesuch ab. Die Käuferin wollte deshalb den Erwerb rückgängig machen und argumentierte gegenüber dem Verkäufer mit einem Grundlagenirrtum. Dieser lehnte den Wunsch aber ab und der Fall landete schliesslich vor dem Bundesgericht, das dem Verkäufer recht gab. Das Gericht argumentierte unter anderem damit, dass die Umzonung sich bereits mit der Änderung des Raumplanungsgesetzes auf Bundesebene 2013 abgezeichnet habe. Die Käuferin hätte sich daher vor dem Erwerb des Risikos einer Umzonung bewusst sein müssen.
Der Fall zeigt, dass es sich lohnt, vor dem Kauf einer Parzelle nicht nur die Lage und den Preis, sondern auch die baurechtliche Situation genau zu prüfen, insbesondere im Hinblick auf sich bereits abzeichnende Änderungen mit negativem Einfluss für das eigene Bauprojekt. Im Zweifelsfall sollte dazu eine Fachperson – etwa ein Baujurist – beigezogen werden.
Bundesgerichtsentscheid: BGE 4A_406/2023