Was geschieht mit einem bestehenden Mietverhältnis in einer im Baurecht erstellten Liegenschaft zum Zeitpunkt des Heimfalls? Diese Frage ist vom Bundesgericht noch nie und von den Rechtsgelehrten bisher sehr kontrovers behandelt worden. Insofern stellt das jüngst gefällte Urteil einen wegweisenden Entscheid dar. Als Heimfall wird bezeichnet, wenn das Baurecht nach der vereinbarten Dauer ersatzlos ausläuft und die Liegenschaft an den Grundeigentümer fällt.
Die obersten Richter haben im vorliegenden Fall die Frage nach dem Fortbestand eines laufenden Mietvertrags verneint. Entscheidend in der Interessenabwägung war, dass nicht nur das Baurecht im Grundbuch eingetragen war, sondern auch der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt wurde. Im Grundsatz dürfe der Grundeigentümer davon ausgehen, dass die Liegenschaft beim Heimfall unbelastet von einem Rechtsverhältnis (Mietvertrag) sei. Der Rechtsschutz des Mieters sei einzig höher zu gewichten, wenn der Untergang nicht vorhersehbar ist, wie beispielsweise beim Verkauf der Mietliegenschaft. So sieht das Mietrecht in Art. 261 Abs. 1 OR vor, dass der Mietvertrag beim Eigentümerwechsel Bestand hat. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter bei der Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch Kenntnis nehmen müssen, dass der Vermieter nicht Grundeigentümer, sondern Baurechtsnehmer war. Daran ändere auch nichts, dass diese Vormerkung viele Jahre zurückliege. Eine sinngemässe Anwendung des Art. 261 Abs. 1 OR war daher weder für die Vorinstanz noch für das Bundesgericht angezeigt.
Mit diesem Urteilsspruch hat das Gericht die Frage nicht explizit erörtert, wie es bei Unkenntnis des Mieters entscheiden würde. Ein Schutz des Mietvertrags wäre durchaus denkbar. Baurechtnehmer und Grundeigentümer tun somit damit gut daran, die Mieter der Liegenschaft in Kenntnis vom bestehenden Baurecht zu setzen.
Urteil 4A_553/2015 vom 10. März 2016
