Vor vier Jahren hatte sich das Bundesgericht mit der Anfechtung eines Anfangsmietzinses auseinanderzusetzen. Das Urteil fiel zugunsten der Vermieterin, einer Pensionskasse, aus. Und es hatte weitreichende Konsequenzen: Es änderte die Regeln bezüglich der zulässigen Rendite bei Mietverhältnissen. Gemäss dem Bundesgerichtsentscheid darf seither die Nettorendite bei einem Referenzzinssatz von 2 oder weniger Prozent maximal 2 Prozent darüber liegen – davor betrug der zulässige Zuschlag lediglich 0.5 Prozent. Dieser geringere Zuschlag bleibt bei einem Referenzzinssatz über 2 Prozent auch weiterhin bestehen. Beim derzeitigen Referenzzinssatz von 1.75 Prozent, darf die maximal zulässige Nettorendite also 3.75 statt sie vor dem Urteil nur 2.25 Prozent betragen.
Eine Begründung für diese Praxisänderung sind die tiefen Hypothekarzinssätze der letzten Jahrzehnte, die zu einem entsprechend tiefen Referenzzinssatz führten. Dies wiederum bedeutete für die Vermieter, dass mit der bisherigen Berechnungsmethode nur sehr niedrige Mieterträge erzielt werden konnten. Neben privaten Immobilienbesitzern war es deshalb insbesondere für Pensionskassen schwierig, mit ihren Mietliegenschaften einen ausreichend hohen Ertrag zu erwirtschaften.
Der Bundesgerichtsentscheid hat seither also einen Einfluss auf Anfechtungen des Anfangsmietzinses durch die Mieterschaft. Bei der Beurteilung, ob ein Mietzins missbräuchlich ist, wird jeweils geprüft, ob sich der Mietzins einerseits im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit bewegt und andererseits, ob damit ein übersetzter Ertrag (Nettorendite) erzielt wird. Bei Liegenschaften, die weniger als 30 Jahre alt sind, ist gemäss Bundesgericht dabei prioritär auf die Nettorendite abzustellen.
Bundesgerichtsentscheid: BGE 4A 554/2019