Ein Leser des Immobilienratgebers fragt, wer in einer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft zur Mängelrüge berechtigt ist und wann die Rüge erhoben werden muss. Der Leser hat im Frühjahr 2015 eine Eigentumswohnung gekauft. Im Verlauf des Jahres 2017 traten im Treppenhaus und an der Fassade Mängel auf. Die anderen Eigentümer stellen sich auf den Standpunkt, dass die Mängelrüge noch vor Ablauf der 5-jährigen Garantiefrist erhoben werden könne.
Grundsätzlich ist jeder Stockwerkeigentümer zur Mängelrüge auch an gemeinschaftlichen Teilen berechtigt. Verlangt aber nur er die Nachbesserung von gemeinschaftlichen Teilen, so kann dies unter Umständen unabsehbare finanzielle Konsequenzen haben. Sein Nachbesserungsanspruch bezieht sich nur auf den Wert seiner Quote. Ist beispielsweise wie im geschilderten Fall eine Fassadennachbesserung notwendig, so müsste der Käufer für die Kosten aufkommen, die seinen Wertanteil übersteigen. Faktisch müssen also alle einzelnen Eigentümer gemeinsam und geschlossen handeln. Die Gemeinschaft als solche ist in der Regel – Vollmachten und Abtretungen vorbehalten – nicht legitimiert.
Was die Mängelrechte betrifft, so sind die einzelnen Verträge zwischen dem Verkäufer und den einzelnen Eigentümern massgebend. Entscheidend sind die Garantiefristen und ob – hinsichtlich des Adressaten der Rüge – die Mängelrechte vom Verkäufer an die Eigentümer abgetreten wurden.
In diesem Fall entscheidend ist jedoch, dass Mängel in der Regel und je nach Rechtsnorm sofort nach Entdeckung zu rügen sind. Das Bundesgericht hält eine Frist von lediglich drei bis sieben Tage für angemessen. Das Abwarten der Gemeinschaft dürfte somit zur Verwirkung der Rechte geführt haben.
