Unter Familienangehörigen werden Bauland- und Immobiliengeschäfte regelmässig zu Vorzugskonditionen abgewickelt. Der Enkel erhält die grosselterliche Liegenschaft zu einem Preis deutlich unter Marktniveau. Die Eltern veräussern Bauland an ihre Kinder zu einem Bruchteil des effektiven Wertes. Je nach Höhe des Preisvorzugs, der Art der familiären Beziehung und der Gesetzgebung des betreffenden Kantons hat dies unterschiedliche steuerliche Konsequenzen. Gemäss Steuergesetzgebung und -praxis des Kantons St. Gallen handelt es sich bei der Transaktion um eine sogenannte gemischte Schenkung, wenn der vereinbarte Preis mindestens 25% unter dem amtlichen Verkehrswert liegt. Ist dieser Tatbestand erfüllt, unterliegt die Transaktion der Schenkungssteuer mit ihren unterschiedlichen Ansätzen und Befreiungen nach Verwandtschaftsgrad. Gleichzeitig kann die Grundstückgewinnsteuer unter Umständen als latente Steuer ganz oder teilweise aufgeschoben werden.
Wie hoch der Preisvorzug ist, hängt vom Marktwert ab. Sowohl Steuerbehörde als auch Steuerpflichtige können eine amtliche Neuschätzung verlangen. Als weitere Bedingung ist die hypothekarische Belastung zu beachten, die in der Regel 75% des Verkehrswertes nicht überschreiten darf. Und schliesslich sind wie in allen Immobilientransaktionen die gesetzlichen Bestimmungen über die Handänderungssteuern zu beachten.
Werden im Gegenzug zum vergünstigten Preis Gegenleistungen vereinbart – häufig ist die Übernahme einer Grundpfandschuld oder eine lebenslange Nutzniessung – so ist der Wert dieser Gegenleistung von jenem der Liegenschaft abzuziehen.
Aufgrund der Komplexität und der Tragweite solcher Transaktionen empfiehlt der Immobilienratgeber, im Vorgang mit den zuständigen Steuerbehörden Kontakt aufzunehmen.
