Seit Jahren sind die Hypothekarzinsen auf einem Tiefststand. Noch nie war der Kredit für das Eigenheim so günstig. Damit sollte der Traum von den eigenen vier Wänden nun doch viel einfacher zu realisieren sein – könnte man meinen. Dem ist aber nicht so. Ob ein Finanzinstitut einen Hypothekarkredit spricht, hängt hauptsächlich von zwei Faktoren ab: den finanziellen Eigenmitteln und dem jährlichen Einkommen.
Bei den Eigenmitteln gilt nach wie vor die alte Regel: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen Sie als Käufer selbst aufbringen. Neu dabei ist aber, dass sich die Banken seit 2012 schärfere Regeln auferlegt haben: So müssen heute mindestens 10 Prozent des Belehnungswertes als «echtes» Eigenkapital eingebracht werden – der Vorbezug von Pensionskassenguthaben zählt beispielsweise nicht dazu. Das heisst konkret: Im Gegensatz zu früher kann nicht mehr das gesamte Eigenkapital mit Geld aus der 2. Säule finanziert werden.
Beim jährlichen Bruttoeinkommen schaut die Bank darauf, ob Sie sich damit die Belastung durch die Immobilie auch wirklich leisten können. In der sogenannten Tragbarkeitsrechnung werden die Nebenkosten für die Liegenschaft, die Kosten für die Amortisation und die Zinsen der Hypothek dem Einkommen gegenübergestellt. Die Regel lautet: Die Kosten dürfen maximal einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Beim heutigen Niveau der Hypothekarzinsen würde diese Rechnung schnell aufgehen. Nur rechnet die Bank anders: Sie geht aus Sicherheitsgründen von einem künftig zu erwartenden Zins aus und kalkuliert in der Tragbarkeitsrechnung nach wie vor mit rund 4.5 bis 5 Prozent. Neben den derzeit hohen Immobilienpreisen ist dies der Hauptgrund, warum der Traum vom Eigenheim trotz Tiefzinsphase auch heute nicht einfacher zu realisieren ist als zu Zeiten höherer Zinsen.
