Lange waren die beliebtesten Hypotheken die fünfjährigen, in letzter Zeit die zehnjährigen und heute sind es häufig jene mit noch längeren Laufzeiten. Kein Wunder – schliesslich möchten Immobilienbesitzer von den derzeitig rekordtiefen Hypothekarzinssätzen möglichst lange profitieren. Was aber, wenn man vor längerem eine Hypothek mit höheren Zinsen abgeschlossen hat, die auch noch einige Jahre laufen wird: Würde es sich lohnen vorzeitig auszusteigen um einen neuen Kredit aufzunehmen und um damit von den aktuell tieferen Zinsen profitieren zu können?
Grundsätzlich ist es so, dass ein vorzeitiger Ausstieg aus einer Festhypothek etwas kostet – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese setzt sich aus dem Zins zusammen, der noch bis zum offiziellen Vertragsende geschuldet wäre, zuzüglich allfälliger Bearbeitungsgebühren durch die Bank – und in Zeiten von Negativzinsen wie heute, kann die Bank sogar noch einen Verlustzins geltend machen (für die Wiederanlage des Geldes). Klar, dass sich ein solcher Ausstieg meist nicht rechnet – je länger die Restlaufzeit, desto weniger. So viel zur Theorie.
Die Praxis sieht derzeit jedoch etwas anders aus, denn das Hypothekargeschäft ist unter den Finanzinstituten begehrt, die Konkurrenz gross. Man muss gar nicht zwingend vorzeitig aussteigen: Es kann sich lohnen beim Kreditgeber einfach nach den Konditionen für einen frühzeitigen Neuabschluss der Hypothek zu fragen und allenfalls auch zu verhandeln. Nach üblichen Regeln können heutige Zinsen meist nur sechs Monate im Voraus fixiert werden – ohne dafür einen Zuschlag auf den neuen Zins bezahlen zu müssen. Viele Finanzinstitute haben diese Frist bereits auf zwölf Monate ausgeweitet. Und andere gehen noch weiter: Dort können Verlängerungen oder Nachfolgefinanzierungen von bestehenden Hypotheken zum Teil bis zu drei Jahre im Voraus festgelegt werden – auf dem Zinsniveau von heute.
