In einem der letzten Immobilienratgeber haben wir die Ausschöpfung des Nutzungspotenzials von Einfamilienhäusern thematisiert. Daraus ergibt sich die Frage, ob sich solche Potenziale auch im Stockwerkeigentum ergeben können und wie damit umzugehen ist. Bereits bestehende Geschossflächenreserven könnten in naher Zukunft von Fall zu Fall durch Anpassung der Zonenordnung noch vergrössert werden.
Eines vorweg: Die Ausschöpfung von Nutzungspotenzialen ist im Stockwerkeigentum ungleich komplexer und hürdenreicher als im «Alleineigentum». Denn der Entscheid verlangt Einstimmigkeit. Immer wenn die Massnahme in die reglementarisch festgehaltene Aufteilung von Miteigentum und Sonderrecht eingreift, bedarf diese Massnahme der Zustimmung aller Miteigentümer. Namentlich bei grösseren Gemeinschaften kann dies zu einem unüberwindbaren Hindernis werden.
In übereinstimmendem Interesse aller aktuellen Stockwerkeigentümer könnte eine Erweiterung oder Aufstockung vorgenommen werden, wenn für die Liegenschaft eine umfassende Sanierung ansteht und die Reserven im Erneuerungsfonds dafür nicht ausreichen. Aus dem Verkauf der neu geschaffenen Wertquote an einen Bauträger kann sich ein massgeblicher Beitrag an die Sanierung ergeben – im positiven Fall kann sogar noch ein Anteil an die Stockwerkeigentümer ausgezahlt werden. Diese Ausschüttung ist aber auf jeden Fall in steuerlicher Hinsicht zu prüfen.
Für den Gang eines solchen Wegs bedarf es der Partnerschaft mit einem versierten Investor, der bereit ist, die für den Entscheid notwendigen Vorleistungen wie Projektierung und Baubewilligungsverfahren zu erbringen. Das Interesse des Investors wird umso grösser sein, je attraktiver die Lage und das Potenzial des Objekts ist.
