Für Mieter bedeutet sie eine gewisse Sicherheit, für die Vermieter hingegen Unsicherheit – die Möglichkeit das Mietverhältnis zu erstrecken. Kündigt der Vermieter einem Mieter, muss er bis zu 30 Tage warten, damit er sicher sein kann, dass die Wohnung am Tag X auch wirklich frei sein wird. Denn bis 30 Tage nach Empfang einer Kündigung kann ein Mieter bei der Schlichtungsbehörde die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Damit es zu einer Erstreckung kommt, müssen jedoch Härtegründe vorliegen – dazu gehören vor allem familiäre, berufliche oder finanzielle Aspekte. Diese müssen ausserdem das Interesse des Vermieters an einer Kündigung überwiegen (Art. 272, OR).
Das Ziel einer Erstreckung soll sein, dem Mieter mehr Zeit einzuräumen, um ein zumutbares Ersatzobjekt zu finden. Bei Wohnungen beträgt die maximale Erstreckung vier, bei Geschäftsräumen sechs Jahre. Liegt ein tatsächlicher Härtefall vor, ist es Aufgabe der Schlichtungsbehörde, eine Interessensabwägung vorzunehmen und dementsprechend die Länge der Erstreckungsdauer zu bestimmen. Aber auch im Falle einer Erstreckung hat der Vermieter nicht unbedingt die Sicherheit, dass die Wohnung dann zumindest am Tag Y geräumt ist. Denn bis spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung, kann ein weiteres Begehren gestellt werden.
Wurde eine Kündigung hingegen wegen Zahlungsverzug oder schwerer Pflichtverletzung des Mieters ausgesprochen, ist eine Erstreckung von vornherein ausgeschlossen (Art. 272a, OR). Dies gilt üblicherweise auch, wenn dem Mieter mit der Kündigung ein gleichwertiges Ersatzobjekt angeboten werden kann. Genauso unmöglich ist eine Erstreckung, wenn ein Mietvertrag im Hinblick auf den Abbruch oder Umbau einer Liegenschaft ausdrücklich nur befristet abgeschlossen wurde.
