Der Parkplatz in der Autoeinstellhalle ist für den Wert einer Eigentumswohnung erheblich. Verfügt eine Liegenschaft im Stockwerkeigentum über eine dazugehörige Einstellhalle, sind die Parkplätze in der Regel fest zugeteilt und dies im Kaufvertrag entsprechend festgehalten.
Rechtlich ist die Zuordnung des Garagenplatzes zu einer Stockwerkeigentümereinheit komplex. Anders als die eigentliche Wohnung kann der Parkplatz nicht als sogenanntes Sonderrecht zur ausschliesslichen Nutzung durch den Inhaber ausgeschieden werden. Dazu fehlt die vom Gesetz geforderte dreidimensionale Abgeschlossenheit der Raumeinheit. Nur durch trennende Mauern oder Umzäunung und ein separates Tor wären diese Voraussetzungen erfüllt.
Die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften müssen einen anderen Weg wählen. Sie behelfen sich damit, dass sie die gesamte Einstellhalle als eine Sonderrechtseinheit definieren und die Stockwerkeigentümer als Miteigentümer an dieser Einheit einsetzen. Die Zahl der Anteile und die Aufteilung ergeben sich aus der Gesamtzahl der Parkplätze. Die Anteile können damit unabhängig von der Eigentumswohnung verkauft werden. Es besteht aber auch die Möglichkeit, die Miteigentumsanteile an der Einstellhalle untrennbar mit einer Stockwerkeigentumseinheit zu verknüpfen.
Wichtig zu wissen ist, dass sowohl Stockwerkeigentümergemeinschaft als auch Miteigentumsgemeinschaft unabhängige Rechtssubjekte sind. Auch die Miteigentumsgemeinschaft verfügt idealerweise über eine Ordnung zur Versammlung und Beschlussfassung sowie zu allfälligen Abweichungen von gesetzlichen Regelungen.
Einen grundsätzlich anderen Weg beschreitet, wer die Einstellhalle als gemeinschaftlichen Teil definiert und die Nutzung im Reglement der Stockwerkeigentumsgemeinschaft festhält.
