Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus erwerben möchte, muss in Betracht ziehen, dass auch für diese Liegenschaft der Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern ist. Dieser richtet sich nach den gesetzlichen Grundlagen, namentlich nach dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer und der kantonalen Steuergesetzgebung am Ort der Zweitwohnung. Damit können sich im kantonalen Vergleich erhebliche Unterschiede ergeben. So wendet beispielsweise der Kanton Bern seit 2011 auch für die Gemeinde- und Kantonssteuern den höheren Mietwert für die direkte Bundessteuer an. Damit will der Kanton «kalte Betten» bekämpfen. Wird nämlich die Liegenschaft teilweise an Feriengäste vermietet, ist der Eigenmietwert nur noch anteilsmässig steuerbar. Nach dem Gleichheitsgebot der Bundesverfassung gelten sonst innerkantonal die gleichen Ansätze für Erst- und Zweitwohnsitze.
Die Höhe des Eigenmietwertes ist unabhängig davon, ob die Liegenschaft ganzjährig genutzt werden kann. Ist beispielsweise ein Maiensäss wegen Lawinengefahr im Winter nicht erreichbar, fällt trotzdem für das ganze Jahr eine Eigenmiete an. Ausser im Kanton Bern ist die Höhe des Eigenmietwertes auch davon unabhängig, ob das Haus – oder die Wohnung – regelmässig vermietet wird. Trifft dies zu, so muss das durch den Mietzins bedingte Einkommen versteuert werden. Bei der Vermietung der Ferienwohnung darf der Eigentümer den Eigenmietwert aber entsprechend reduzieren.
Massgebend für die Höhe des Eigenmietwertes ist, ob im betreffenden Kanton auf der Grundlage der Vergleichsmiete ähnlicher Objekte, auf der Basis der kantonalen Liegenschaftsschätzung oder im Einzelbewertungsverfahren bemessen wird. Im Kanton St. Gallen wird konsequent die Vergleichsmiete – Marktmietwert genannt – angewendet. Zudem werden die gesetzlich festgelegten Ermässigungen des Eigenmietwertes bei Zweitwohnungen nicht gewährt.
