Ein Mieterwechsel bedeutet für die Vermieterin/den Vermieter immer einen zeitlichen Aufwand und oftmals auch vorgezogene Renovationsarbeiten – also Massnahmen, die eigentlich erst in ein paar Jahren anstehen würden, aber für eine bessere Vermietbarkeit bereits jetzt gemacht werden müssen. Dies alles verursacht auch Kosten. Manche Vermieterin hat sich deshalb wohl schon überlegt, ob sie, um häufige Mieterwechsel zu unterbinden, im Vertrag eine Mindestmietdauer vereinbaren sollte. Doch ist dies rechtlich überhaupt erlaubt? Und ist es auch sinnvoll?
Rechtlich ist die Festlegung einer Mindestmietdauer zulässig. Zum Teil sogar üblich – vor allem bei grösseren Mietobjekten wie Einfamilienhäusern oder Geschäftsliegenschaften. Zu beachten ist, dass gemäss Art. 27 ZGB Vertragsverhältnisse von allzu langer Dauer eine übermässige Bindung darstellen könnten und damit ungültig wären. Was als übermässig gilt, ist jedoch nicht definiert und muss vom Gericht im Einzelfall geprüft werden.
Bei gängigen Wohnungen eine Mindestmietdauer festzulegen, ist aus Vermieterinnen-Sicht jedoch kaum sinnvoll. Denn damit wird der erste ordentliche Kündigungstermin um die vereinbarte Dauer nach hinten geschoben, was nichts anderes bedeutet, als dass in der Zeit davor einseitige Vertragsänderungen oder Mietzinsanpassungen seitens der Vermieterin nicht möglich sind. Und ihr Hauptziel – eine tiefere Mieterfluktuation – erreicht die Vermieterin dabei vielleicht trotzdem nicht. Denn, wie bei jeder ausserordentlichen Kündigung, können auch Mieter mit einer vertraglich vereinbarten Mindestmietdauer bereits vor dem frühesten ordentlichen Kündigungstermin ausziehen. Unter der Voraussetzung, dass sie einen zumutbaren und solventen Nachmieter stellen, der auch bereit ist, sich für die restliche Laufzeit des Vertrages zu verpflichten.