Einen Neu- oder Umbau ohne Mängel gibt es nicht. Trotz technischem Fortschritt hat die Zahl der Bauschäden in den letzten Jahren sogar zugenommen. Umso grössere Bedeutung kommt der Bauabnahme zu. Dabei geht es darum, nach der Fertigstellung sämtliche Mängel am Bauwerk festzustellen und zu rügen. Weil Laien Mängel oft nur schwer erkennen können, ist es ratsam die Bauabnahme mit einer Fachperson, wie dem Architekten oder der Bauleiterin, vorzunehmen. Dabei wird ein Abnahmeprotokoll mit sämtlichen Mängeln erstellt und unterschrieben.
Mit der Bauabnahme beginnen auch die Garantie- und Rügefristen zu laufen. Gemäss Obligationenrecht (OR) beträgt die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie ein Haus fünf Jahre. Zehn Jahre sogar, wenn ein Mangel bewusst verheimlicht wurde. Während der Garantiezeit ist der Unternehmer verpflichtet, Mängel zu beheben. Aber nur, sofern diese rechtzeitig gerügt wurden. Rechtzeitig heisst: sofort, nachdem der Mangel entdeckt wurde. Wird ein offensichtlicher Mangel bei der Bauabnahme übersehen und nicht gerügt, gilt das Bauwerk – trotz Mangel – als abgenommen und die Garantie erlischt.
Die Fristen und Regeln ändern sich zugunsten des Bauherrn, wenn im Vertrag vereinbart wurde, dass die SIA-Norm 118 gilt. Zwar bleiben die Garantiefristen bestehen – aber der Bauherr erhält eine zweijährige Rügefrist. Heisst: Mängel, die nicht bei der Bauabnahme entdeckt wurden, können in den darauffolgenden zwei Jahren gerügt werden. Meist wird kurz vor Ablauf dieser Frist eine sogenannte «Zweijahresabnahme» vorgenommen. Versteckte Mängel können in den darauffolgenden drei Jahren weiterhin gerügt werden. Und was die Norm 118 auch bringt: Die Beweislast, ob überhaupt ein Mangel besteht, wird umgekehrt. Der Unternehmer muss beweisen, dass kein Mangel vorliegt.