Ein Stockwerkeigentümer nutzt, trotz mehrmaliger Intervention, sein Kellerabteil regelmässig als Übungsraum für seine Heavy-Metal-Band oder das undichte Dach hat zu einem Wassereinbruch im Estrich geführt: Gründe, um im Stockwerkeigentum eine ausserordentliche Versammlung einzuberufen, sind mannigfaltig – denn nicht alle Anliegen können bis zur nächsten ordentlichen Versammlung warten. Doch wie muss man als Stockwerkeigentümer vorgehen, um zu einem ausserordentlichen Treffen einzuladen.
Sofern das Stockwerkeigentumsreglement nichts Konkretes zu diesem Thema enthält, gelten die Bestimmungen des Vereinsrechts gemäss ZGB. Einerseits ist es so, dass die Durchführung einer ausserordentlichen Versammlung im Ermessen des Verwalters liegt. Wird dieser jedoch nicht von sich aus aktiv, können auch Stockwerkeigentümer die Einberufung einer solchen Versammlung verlangen – aber nur, sofern sich mindestens ein Fünftel aller Eigentümer dafür ausspricht. Dabei zählen die Kopfstimmen, also nicht die Wertquoten. Zur Frist der Einladung enthält das Gesetz zwar keine Regelung, in der Praxis geht man jedoch von einem maximalen Zeitrahmen von zehn bis zwanzig Tagen aus. Wichtig ist zudem, dass in der Einladung sämtliche Traktanden aufgeführt sind – nur über diese kann die Versammlung einen rechtsgültigen Beschluss fassen.
Apropos: Beschlussfähig ist eine Versammlung gemäss ZGB Artikel 712p nur, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich mindestens über die Hälfte der Wertquoten verfügt, anwesend oder vertreten ist (mindestens aber zwei Stockwerkeigentümer). In speziellen Fällen, wie etwa dem undichten Dach, könnte wohl auch ein Zirkularbeschluss auf dem schriftlichen Weg getroffen werden. Solche Beschlüsse sind zulässig, wenn alle Eigentümer ihre schriftliche Zustimmung abgegeben haben.