«Der Verkäufer einer Liegenschaft verlangt von uns eine Anzahlung von CHF 40 000.–. Ist das rechtens? Und welche Sicherheit haben wir dafür?» – Anzahlungen werden im Immobiliengeschäft häufig verlangt. Der Verkäufer möchte damit sichergehen, dass der Kaufinteressent nicht leichtfertig abspringt, bevor es zum Abschluss des Kaufvertrags kommt. Bei Anzahlungen gilt es jedoch zwei Aspekten besondere Beachtung zu schenken. Einerseits der Sicherheit der Anzahlung, anderseits der Rückforderung, sollte das Geschäft platzen.
Zur Sicherheit der Anzahlung gilt es vorauszuschicken, dass ein Vorvertrag zum eigentlichen Kaufvertrag aus rechtlicher Sicht nur zustande kommt, wenn er notariell beglaubigt resp. im Grundbuch öffentlich beurkundet wird. Das heisst, dass die einfache Schriftlichkeit – obwohl in der Praxis weit verbreitet – rechtlich nicht bindend ist und die Anzahlung damit keine rechtliche Grundlage hat.
Ist beim Verkauf der Liegenschaft kein Makler beteiligt, kann die Anzahlung auf ein Sperrkonto eingezahlt werden, über welches die Parteien nur gemeinsam verfügen können. Auf jeden Fall ist es empfehlenswert, Erkundigungen über die Bonität des Verkäufers einzuholen. Das gilt ganz besonders, wenn das Objekt erst auf dem Papier existiert. Beim Konkurs des Erbauers in der Bauphase stehen die Karten für den Kaufinteressenten und seine Anzahlung schlecht. Beim Verkauf über einen Makler wird dieser eine treuhänderische Verwaltung der Anzahlung anbieten.
In einem Reservations- oder Vorvertrag wird üblicherweise festgehalten, was geschehen soll, wenn der Vertrag trotz guter Absicht nicht zustande kommt – beispielsweise, weil man sich über Details im Hauptvertrag nicht einig geworden ist. Ob rechtsgültiger Vertrag oder nicht: Der Kaufinteressent kann die Anzahlung zurückfordern, muss sich aber Aufwändungen anrechnen lassen, die dem Verkäufer entstanden sind.
