Wer Wohnungen vermietet, weiss, dass die Akontozahlungen für die Nebenkosten ein Zankapfel sein können. Die einen Mieter ärgern sich darüber, dass der Betrag relativ hoch angesetzt ist, die anderen fallen aus allen Wolken, wenn die tatsächliche Abrechnung einiges höher als die Vorauszahlungen ausfällt. Und selbst wer als Vermieter einen möglichst realistischen Betrag für die Akontozahlungen einsetzen möchte, ist vor Überraschungen nicht gefeit. Man denke nur etwa an den aktuell starken Anstieg der Heizkosten.
Rein rechtlich ist es nicht nötig, dass die Akontobeträge sich in etwa mit den realen Nebenkosten decken. Das wurde vom Bundesgericht 2019 klar entschieden. Vor Gericht gegangen waren Mietende einer Siedlung im zürcherischen Horgen, bei denen die Nachforderungen im Rahmen der Nebenkostenabrechnung teilweise gleich hoch oder höher ausfielen, wie die bereits geleisteten Akonto-Beiträge. Das Bundesgericht führte damals aus, dass der Vermieter keine generelle Aufklärungspflicht über die tatsächliche Höhe der Nebenkosten habe. Eine solche lasse sich aus dem Mietrecht nicht ableiten. Ebenso könnten zu niedrige Akontobeiträge auch nicht zu einem missbräuchlichen Mietzins führen, da schlussendlich nur tatsächlich entstandene Nebenkosten überwälzt werden dürfen.
Trotzdem lohnt es sich im Rahmen eines fairen Miteinanders, einigermassen realistische Nebenkostenpauschalen zu verlangen. Bei Altbauten kann man sich beim Abschluss neuer Mietverträge auf die Erfahrung aus den früheren Jahren stützen, bei Neubauten ist es etwas schwieriger. Hier helfen aber etwa die Berechnungen der Heizungsplaner, den zu erwartenden Energieverbrauch und die daraus resultierenden Kosten vorab einzuschätzen.
(Bundesgericht 4A_339/2016 vom 29. Januar 2019)