Wer in der Eigentumswohnung oder seinem Einfamilienhaus eines oder mehrere Zimmer nicht mehr nutzt, kann unter Umständen aufgrund dieser sogenannten Unternutzung in der Steuererklärung beim Eigenmietwert einen Abzug vornehmen. Voraussetzung dafür ist, dass einzelne Wohnräume tatsächlich und dauerhaft nicht mehr genutzt werden. Ein nur gelegentlich benötigter Hobbyraum, das Zimmer eines Kindes während dessen auswärtigen Studiums oder ein Gästezimmer, das selten belegt ist, gehören beispielsweise nicht dazu.
Bei der Beurteilung ob eine Unternutzung vorliegt, gibt es aber auch keine festen Regeln – viel liegt im Ermessen der zuständigen Steuerbehörde. Faktoren, die bei der Einschätzung mitspielen, sind auch die individuellen Verhältnisse: Bei wohlhabenden Steuerzahlern wird etwa davon ausgegangen, dass diese höhere Ansprüche an den Wohnkomfort stellen und mehr Wohnraum beanspruchen – eine Unternutzung liegt dann nicht so schnell vor.
Wer eine Unternutzung geltend machen möchte, kann dies nach dem Prinzip der Selbstdeklaration in jeder Steuererklärung mittels eines Beiblatts vornehmen. Dazu gehört auch eine kurze Begründung, weshalb die Zimmer nicht mehr gebraucht werden – etwa weil die Kinder ausgezogen sind oder der Ehepartner verstorben ist. Nicht selten überprüfen die Steuerbehörden die Situation mittels eines Augenscheins vor Ort. Der Unternutzungsabzug beim Eigenmietwert kann grundsätzlich immer bei der direkten Bundessteuer vorgenommen werden. Bei den Kantons- und Gemeindesteuern hingegen lässt dies nur ein Teil der Kantone zu: Dazu zählen etwa Zürich, Thurgau und seit Ende 2016 auch der Kanton St. Gallen. Wie der Abzug genau berechnet wird, ist beim zuständigen Steueramt nachzufragen. Meistens wird eine Berechnungsformel angewendet die den Eigenmietwert, die vorhandenen Zimmer und die tatsächlich genutzten Zimmer beinhaltet.
