Die Bedeutung des Hauswarts ist ein oft unterschätzter Faktor bei Mehrfamilienhäusern. Ein zuverlässiger, handwerklich versierter, freundlicher Hauswart kann dem Vermieter viel Geld, Aufwand und Ärger ersparen. Er fungiert als Bindeglied zwischen Mieter und Vermieter respektive der Verwaltung. Nicht selten hat er einen grossen Einfluss auf die Atmosphäre zwischen den Bewohnern; insbesondere dann, wenn er auch kleine Vermittlungs- oder Schlichtungsaufgaben übernimmt. Die eingehende Evaluation der richtigen Person für diese Stelle sollte also nicht vernachlässigt werden.
Zu den typischen Aufgaben eines Hauswarts gehören die Pflege der Liegenschaft oder die Wartung und der Betrieb der Haustechnik. Im Hauswartvertrag sollte in einem Pflichtenheft klar festgehalten werden, welche Arbeiten in welchem Turnus zu erledigen sind. Dazu gehören beispielsweise: Kontrolle und Instandhaltung der Beleuchtung, Reinigung des Treppenhauses, Regelung und Funktionsprüfung der Heizung, kleinere Unterhalts- und Reparaturarbeiten, Überwachung von Service- oder Erneuerungsarbeiten externer Firmen, Aufrechterhaltung von Ordnung und Sauberkeit im Gebäude und der Umgebung, Schneeräumung oder Instruktionen bezüglich der Hausordnung an neue Mieter.
Im Arbeitsvertrag sind ausserdem zu regeln: der vereinbarte Lohn, der Ferienanspruch (mind. 4 Wochen), Kündigungsmodalitäten oder die Pflicht zur Organisation einer Stellvertretung. Grundsätzlich gelten die gesetzlichen Vorschriften gemäss OR, Art. 319ff. Besonderes Augenmerk ist im Vertrag auf die entsprechenden Vereinbarungen zu richten, wenn der Hauswart gleichzeitig Mieter in der Liegenschaft ist. Wird eine externe Firma mit der Hauswartstätigkeit beauftragt, hat der Eigentümer einzig die Pflicht zur Bezahlung der vereinbarten Vergütung; eine Variante aber, die sich in Sachen persönlichem Kontakt zu den Mietern nachteilig auswirkt.
