Der Immobilienratgeber wird in der eigenen Berufspraxis regelmässig gefragt, wie man als Käufer von Wohneigentum ab Plan seine An- und Teilzahlungen sichern und Handwerkerpfandrechte vermeiden kann. Tatsächlich begibt sich der Käufer während der Bauphase und bis zum Abschluss – in der Praxis fast unvermeidlich – «ins Risiko». Falls der Verkäufer während dieser Phase in ernsthafte finanzielle Schieflage geraten würde und seine Subunternehmer nicht bezahlen, können diese Handwerkerpfandrechte ins Grundbuch eintragen. Im schlimmsten Fall verliert der Käufer seine An- und Teilzahlungen und muss zudem die offenen Rechnungen begleichen. Das kommt glücklicherweise äusserst selten vor, und das Risiko lässt sich mit ein paar praktischen Empfehlungen mindern.
Grundsätzlich gilt, dass eine hohe finanzielle Eigenbeteiligung des Verkäufers an den Baukosten Bonität signalisiert und Sicherheit darstellt. In der Regel werden Teilzahlungen der Käufer nach Baufortschritt vereinbart. Hier lassen sich in Zusammenarbeit mit der Bank gewisse Sicherungen einbauen, indem beispielsweise ab einem eigens für dieses Bauprojekt eingerichteten Konto oder ab einem Sperrkonto Handwerkerrechnungen bezahlt werden. Gross ist der Handlungsspielraum des Käufers jedoch nicht. Der Verkäufer wird sich nicht auf jede aufwendige Sicherungsforderung einlassen.
Eine zweite Massnahme besteht darin, sich über die Zahlungsfähigkeit des Verkäufers ins Bild zu setzen. Die finanzierende Bank des Käufers kann hierbei Unterstützung bieten. Auch sollte der Grundbuchverwalter oder Notar explizit danach gefragt werden, welche Empfehlungen er zur Sicherung abgibt. Und schliesslich kann vereinbart werden, dass die Schlusszahlung erst erfolgt, wenn keine Handwerkerpfandrechte mehr eingetragen werden können, also vier Monate nach Abschluss der Arbeiten.
