In der jetzigen Tiefzinsphase stellt sich manch einer die Frage, ob eine Eigentumswohnung eine gute Anlagealternative wäre. Die Antwort hängt von zwei Faktoren ab: Vom betreffenden Eigentums- und Mietwohnungsmarkt. Kauft man die Wohnung zu teuer und gibt es auf dem Mietwohnungsmarkt bereits ein üppiges Angebot, so kann es im schlimmsten Fall sein, dass dem Käufer nichts bleibt als Kosten. Das muss nicht sein, wenn einige Empfehlungen beherzigt werden: Nehmen Sie aus dem erwähnten Grund sowohl den Eigentums- als auch den Mietwohnungsmarkt am Ort unter die Lupe. Prüfen Sie, welche Wohnungen am Mietwohnungsmarkt gesucht sind. Eigentumswohnungen verfügen oft über mehr Quadratmeter und Zimmer als derzeit eher gefragte Kleinwohnungen. Klären Sie im Weiteren, ob Sie die Verwaltung der Mietwohnung selber übernehmen oder an eine Liegenschaftsverwaltung – im Idealfall die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft – auslagern wollen. Stellen Sie schliesslich eine Tragbarkeitsrechnung an: Können Sie einen Leerstand verkraften und entspricht der mutmassliche Mietzins Ihren Renditevorstellungen?
Zur Rendite eine vereinfachte Rechnung: Nehmen wir an, Sie wollen CHF 400 000 Eigenkapital investieren und nehmen weitere CHF 200 000 bei einer Bank als Hypothek auf. Gemäss Mietrecht und Rechtsprechung darf Ihre Rendite heute nach Massgabe des Referenzzinssatzes 2,25% (1,75% + 0,5%) auf dem Eigenkapital betragen. Das sind CHF 9000 pro Jahr. Weiter fallen Hypothekarzinsen von CHF 3000 an, für Unterhalt und Verwaltung CHF 3000 und für Rückstellungen als Einlage in den Erneuerungsfonds CHF 6000 pro Jahr. Nicht in die Renditeberechnung kommt alles, was Sie über die Nebenkosten dem Mieter belasten wollen. Die Summe der Beträge ergibt CHF 21 000. Dies ergibt eine hypothetisch notwendige Monatsmiete von CHF 1750.
Erwähnt sei in diesem Zusammenhang, dass die Bank bei der Kreditgewährung als Belastungsnachweis natürlich mit anderen/höheren Zinssätzen rechnet, da die aktuell tiefen Hypothekarzinssätze vermutlich irgendwann auch wieder steigen werden.
