Eine Leserin fragt, warum die Autoeinstellhalle in ihrer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft in Miteigentum ausgestaltet ist und die Einstellplätze nicht dem jeweiligen Stockwerkeigentümer zugeschlagen werden, also im Sonderrecht steht.
An die Sonderrechtsfähigkeit von Gebäudeteilen werden bestimmte gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. So muss es sich unter anderem um eine abgeschlossene Einheit mit einem eigenen Zugang handeln. Diese Voraussetzung erfüllen die Eigentumswohnungen und Nebenräume, nicht jedoch ein Parkfeld in einer Tiefgarage. Abgesehen von besonderen Ausnahmen – wenn die Einstellhalle beispielsweise mittels Gittern und Toren in Garagenabteile unterteilt ist – muss darum eine andere Lösung gesucht werden.
Eine solche Lösung ist das von der Leserin angesprochene Miteigentum. Die Einstellhalle bildet dabei entweder selber eine Stockwerkeinheit, an der die Stockwerkeigentümer dann im Miteigentum beteiligt sind und deren Parkfelder ihnen zur ausschliesslichen Nutzung überlassen werden. Oder die Einstellhalle bildet ein eigenständiges Grundstück, das im Grundbuch eingetragen ist.
Die Zugehörigkeit und die Nutzung einer Einstellhalle mit markierten Parkfeldern muss je nach Ausgestaltung im Grundbuch in einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung oder in einem Benützungs- und Verwaltungs-Reglement festgelegt werden. Meist werden darin die Einstellplätze eng mit einer Stockwerkeinheit verbunden. Aber auch das Gegenteil kann gewollt sein, dass also Einstellplätze unabhängig von den Wohnungen veräussert werden können.
Dem unterschiedlichen Willen der Beteiligten und der individuellen Ausgestaltung ist unbedingt mit einer massgeschneiderten Lösung Rechnung zu tragen.
