Das Bundesgericht hat sich mit der Frage der Gültigkeit einer ordentlichen Kündigung eines Mietvertrags für eine Wohnung auseinandergesetzt. Die Richter hielten fest, dass eine ordentliche Kündigung keine besonderen Kündigungsgründe voraussetzt. Der Vermieter muss sich aber an den vertraglich festgehaltenen Termin oder den Termin gemäss Ortsgebrauch und die Fristen halten. Zwingend ist ausserdem das amtliche Formular.
Die Begründung der Kündigung kann freiwillig abgegeben werden – entweder auf dem amtlichen Formular, in einem Begleitschreiben, erst auf Verlangen hin oder im Verfahren. Wenn der Vermieter mit der Begründung bis zur Schlichtungsverhandlung oder zur Gerichtsverhandlung zuwartet, muss er sein Zögern gemäss früherem Gerichtsentscheid darlegen. Andernfalls könnte auf eine grundlose und damit ungültige Kündigung geschlossen werden.
Berechtigter Anfechtungsgrund einer ordentlichen Kündigung ist ein Verstoss gegen Treu und Glauben. Treuwidrig ist sie etwa dann, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt. Treuwidrigkeit wird beispielsweise angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist.
Der besagte Fall liegt insofern speziell, als der Vermieter bei der Kündigung einen – zudem belegten – Zahlungsverzug, im Prozess jedoch Eigenbedarf geltend machte. Beides wären keine treuwidrigen Kündigungsgründe. Der Mieter sah im Wechsel des Motivs jedoch eine Verletzung seiner Rechte. Nein, befand nun das Bundesgericht. Die Berechtigung für eine ordentliche Kündigung wird nicht dadurch eingeschränkt, dass erste Schritte des Vermieters im Hinblick auf eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug erfolgten.
BGer 4A_673/2014 vom 24. Februar 2015
