Im aktuellen Umfeld tiefer Zinsen und Renditen auf Wertpapieren stellt sich manch ein Sparer die Frage, ob sein Geld möglicherweise besser in selbstbewohntes oder fremdvermietetes Wohneigentum anzulegen sei. Angesichts der Wertsteigerung von Immobilien in den vergangenen Jahren ist eine solche Anlage zu Investitionszwecken tatsächlich verlockend. Credit Suisse hat zu Wohneigentum als Investition in einer Studie einige interessante Überlegungen angestellt.
Demnach steht einem möglichen – aber natürlich nicht sicheren und stark standortabhängigen – Wertzuwachs des Baulandes die bauliche Alterung des Gebäudes gegenüber. Damit der Wert der Liegenschaft steigt und diese damit einen Aufwertungsgewinn abwirft, muss der Wertzuwachs des Landes höher sein als der Wertverlust des Baukörpers, ausgedrückt in dessen Abschreibung. Entscheidend in dieser Beziehung ist der Anteil des Bodens am Gesamtwert der Liegenschaft, auch Landwertanteil genannt. Je höher der Bodenpreis, desto grösser fällt der Landwertanteil typischerweise aus.
Gemäss Schätzungen liegt der Landwertanteil bei Einfamilienhäusern im Landesdurchschnitt bei 42% (Stand 2014). Die Steigerung von 36% im Jahr 2000 beruht auf den gestiegenen Bodenpreisen um durchschnittlich 4% pro Jahr. Spitzenwerte der Landwertanteile liegen heute bei 76%, Tiefstwerte bei weniger als 20%.
Wohneigentum als Investitionsobjekt lohnt sich, so die Erkenntnisse, in erster Linie an attraktiven Wohnstandorten mit hohen Landwertanteilen, wo die Bodenpreise schon heute hoch sind und wo diese aufgrund der Attraktivität auch in Zukunft weiter steigen dürften. In vielen ländlichen Gebieten, wo der Landwertanteil tief ist und stagnierende Bodenpreise zu erwarten sind, ist Wohneigentum als Investitionsobjekt weitaus weniger attraktiv, weil die Altersentwertung stark ins Gewicht fällt.
Credit Suisse: «Swiss Issues Immobilien – Immobilienmarkt 2015», März 2015.
