«Wir tragen uns mit dem Gedanken, Stockwerkeigentum zu erwerben. In der engeren Wahl ist eine Liegenschaft mit einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, in der ein Miteigentümer – gleichzeitig auch der Ersteller – drei von fünf Einheiten und eine Mehrheit nach Wertquote hält. Ist das problematisch?»
Situationen mit einseitiger Eigentumsverteilung sind vornehmlich in kleineren Gemeinschaften oder in gemischt genutzten Liegenschaften mit einem grossen gewerblichen Anteil anzutreffen. Ausschlaggebend, ob dies zu Problemen führen kann, sind nebst der Persönlichkeit der Beteiligten vor allem die Mehrheitserfordernisse für Beschlüsse gemäss Gesetz und Reglement. Der Gesetzgeber unterstellt die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung grundsätzlich dem einfachen Mehr nach Köpfen der Anwesenden und Vertretenen. Dabei verfügt jeder Stockwerkeigentümer nur über eine Kopfstimme, ungeachtet dessen, ob er einen Stockwerkanteil oder mehrere hält und unabhängig von der Wertquote, die er vereint. Beschlüsse, die gemäss Gesetz oder Reglement dem einfachen Mehr unterliegen, benachteiligen somit Eigentümer mit mehreren Einheiten und hohen Wertquoten, sofern diese Einheiten tatsächlich auf einen identischen Eigentümer eingetragen sind.
Einen gewissen Ausgleich hat der Gesetzgeber mit den Beschlüssen geschaffen, die in Abweichung vom erwähnten Grundsatz dem qualifizierten Mehr nach Köpfen und Wertquoten unterstehen. Die Anträge müssen somit nach beiden Grössen eine Mehrheit auf sich vereinen. Es ist auch bei dieser Mehrheitserfordernis nicht so, dass dominierende Eigentümer Beschlüsse «durchdrücken» können. Vielmehr können Pattsituationen entstehen.
Besonderes Augenmerk ist auf die vom Gesetz abweichenden Mehrheitserfordernisse im Reglement und deren Konsequenzen bei einseitigen Eigentumsverhältnissen zu legen.
