Soweit wir uns über die letzten fast 20 Jahre erinnern mögen, ging es mit den Immobilienpreisen fast immer nur aufwärts. Was die hypothekarische Finanzierung von Liegenschaften betrifft, ist dies doppelt positiv. Mit der Steigerung des Verkehrswertes wächst das Risiko tragende Eigenkapital (positiv für den Eigentümer) und macht damit den Kredit sicherer (positiv für die Bank). Der Kreditnehmer kann im Hinblick auf eine Verlängerung oder Aufstockung der Hypothek eine Neubewertung und damit bessere Konditionen fordern. Aber was geschähe im umgekehrten Fall?
Bei der hypothekarischen Finanzierung von Liegenschaften und bei der Berechnung des erforderlichen Eigenkapitalanteils stützen sich die Finanzinstitute auf eine Verkehrswertschätzung ab. Kommt das Geschäft zustande und finanziert die Bank bis zu 80% des Verkehrswertes, so bleibt dieser im weiteren Verlauf der Geschäftsbeziehung «eingefroren». Das heisst, die Bank blendet Veränderungen des Verkehrswertes während der Laufzeit weitgehend aus.
Würde der Verkehrswert der Liegenschaft in einem starken Preiszerfall – wie etwa in den 1990er-Jahren – unter die Höhe des Kreditbetrags sinken, könnte das Institut theoretisch auf zusätzliche Sicherheiten pochen. Mit der Amortisationspflicht hat hier die Finanzbranche ein Instrument geschaffen, das Schwankungsrisiken und auch die altersbedingte Entwertung auffangen soll.
Durchaus realistisch ist die Nachschusspflicht aber, wenn der Eigentümer beim Kauf Sicherheiten hinterlegt hat. Vor allem die Verpfändung von Wertschriften ist verbreitet. Diese werden zwar ohnehin nur zu einem gewissen Prozentsatz ihres Marktwertes als Sicherheit akzeptiert. Fällt der Wertpapierkurs unter diese Marke oder wird das Papier gar wertlos, wird die Bank aber beim Eigentümer anklopfen.
