Soll eine Liegenschaft saniert werden, so ist dafür in Abhängigkeit des Umfangs und der Baukosten in der Regel eine Bewilligung erforderlich. Die Bewilligungspflicht gilt insbesondere, wenn energetisch wichtige Bauteile betroffen sind, also Aussenwände, Dächer, Fenster oder haustechnische Anlagen. Sie ist im Kanton St. Gallen einerseits im Baugesetz, anderseits im Energiegesetz geregelt. Beschränkt sich die Sanierung auf den Innenausbau, so besteht eine Bewilligungspflicht, wenn bauliche Veränderungen mit baupolizeilich erheblichen Auswirkungen geplant sind, also beispielsweise Veränderungen an statischen Bauteilen oder Aufzugsanlagen, ebenso bei der Umnutzung von Räumen oder dem Ausbau des Estrichs.
Wo in Bezug auf die Aussenhülle die Grenzen zwischen Unterhalt und Umbau zu ziehen sind, erläutert beispielhaft die Vollzugshilfe EN-2 «Wärmeschutz von Gebäuden» der Konferenz Kantonaler Energiefachstellen EnFK: «Vom Umbau betroffen ist ein Bauteil, wenn daran im Zuge des Umbaus von der Innen- oder Aussenseite her mehr als blosse Reparatur- und Unterhaltsarbeiten (wie Reinigen, Malen, Reparatur Aussenputz) vorgenommen werden. Wird z. B. der Aussenputz vollständig ersetzt, gelten diese Gebäudehüllenpartien als vom Umbau betroffen.» Von der Bewilligungspflicht sind Ersatz, Änderung und Instandstellung energetisch wichtiger Bauteile ausgenommen, wenn die Baukosten CHF 25’000.– nicht erreichen.
Bleiben der Nutzungszweck, das Volumen und die energetisch wichtigen Bauteile unberührt – werden also beispielsweise in einem Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus Küchen, Bäder und Bodenbeläge ersetzt, so kann die Bewilligungspflicht eher verneint werden. In Grenzfällen ist es empfehlenswert, vorgängig den Kontakt mit der Behörde zu suchen und einen versierten Planer mit der Ausarbeitung/Einreichung zu beauftragen.
