«Wir interessieren uns für ein Einfamilienhaus, eine Bestandesliegenschaft aus den 1960er-Jahren mit grosszügigem Garten. Uns schreckt aber der hohe Erneuerungsbedarf ab. Was raten Sie uns?» – Viele potenzielle Käufer von Wohneigentum schauen sich auch im bestehenden Immobilienpark um und sind mit dieser Frage konfrontiert. Bestandesliegenschaften haben regelmässig Vorzüge, beispielsweise eine zentrale Lage oder einen grossen Umschwung mit Potenzial für eine höhere Ausnützung. Man darf sich aber umgekehrt nicht von einem vermeintlich tiefen Preis blenden lassen. Denn über die Jahre hat sich unter Umständen ein erheblicher Erneuerungsbedarf aufgestaut. Tatsächlich ist es sogar so, dass es unter dem Strich teurer kommt, eine Bestandesliegenschaft zu kaufen und auf einen gleichwertigen Ausbaustandard zu heben wie einen Neubau. Vieles hängt dabei von der bestehenden Substanz und den eigenen Ansprüchen ab.
Der Ratgeber möchte hier eine Variante ins Spiel bringen, die einen Mittelweg zwischen Sanierung und Neubau darstellt: den Ersatzneubau der oberirdischen Wohngeschosse auf einem bestehenden Kellergeschoss. Wo es die Statik des Bestandes zulässt und die Sanierung unverhältnismässig erscheint, eröffnet diese Form des Ersatzneubaus wesentlich mehr Spielraum bei der Gestaltung. Ein weiterer Pluspunkt ist eine mögliche höhere Ausnutzung durch mehr Wohnfläche, beispielsweise durch ein weiteres Voll- statt eines Dachgeschosses. Und schliesslich ist auch energetisch mehr zu erreichen als durch eine Sanierung.
Massgebend ist neben einem angemessenen Preis für die Bestandesliegenschaft der fachliche Rat eines erfahrenen Planers. Er kann unter Beizug eines Ingenieurs beurteilen, ob ein Ersatzneubau auf der bestehenden Substanz sinnvoll und machbar ist.
