Gemäss Art. 271 OR gilt für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ein Kündigungsschutz. Dort wird unter anderem geregelt, dass eine Kündigung anfechtbar ist, wenn diese gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Treuwidrig ist eine Kündigung etwa, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter aufgrund dringenden Eigenbedarfs für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte die Kündigung ausspricht.
Glaubt der Mieter aber, dass dieser Eigenbedarf gar nicht besteht, kann er die Kündigung wegen eines sogenannten vorgeschobenen Eigenbedarfs anfechten. Dann muss der Vermieter auf der einen Seite seinen Eigenbedarf glaubhaft machen können und der Mieter auf der anderen Seite beweisen, dass dieser nicht besteht. So geschehen beispielsweise in einem Streitfall 2014 im Kanton Zürich. Damals entschied das Mietgericht Zürich, dass die Kündigung nicht missbräuchlich ist – die Mieter gaben sich geschlagen und zogen aus der Wohnung aus.
Später stellten die Mieter jedoch fest, dass der Vermieter die Wohnung gar nicht selbst benutzt, sondern einfach teurer weitervermietet hat. Sie klagten beim Obergericht auf Schadenersatz und bekamen recht. Der Vermieter zog den Fall ans Bundesgericht weiter. Dieses hob den Beschluss des Obergerichts wieder auf. Denn ein formell rechtskräftiges Urteil, wie jenes des Mietgerichts, ist in einem späteren Verfahren unter denselben Parteien verbindlich. Deshalb darf ein Gericht später auf eine Klage mit identischem Streitgegenstand gar nicht eintreten – unabhängig davon, ob sich die Missbräuchlichkeit der damaligen Kündigung im Nachhinein bestätigt.
Bundesgerichtsurteil: BGer 4A_563/2017 vom 19. Februar 2019