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Wintergarten aus rechtlicher Sicht

«Hauen Sie die Jahreszeiten übers Ohr!» – Diese Anstiftung eines Herstellers tönt verlockend. Beim Bau eines Wintergartens gilt es aber einige Aspekte zu beachten, damit man sich als Bauherr nicht selber ein Bein stellt.

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hat Wintergärten in einem Urteil als Anbau an ein Gebäude definiert, der grösstenteils aus Glas oder Fenstern besteht und traditionell der Überwinterung von Pflanzen dient, jedoch heutzutage zumeist als Wohnraumerweiterung genutzt wird. Konsequenterweise klassiert Zürich – wie die meisten Kantone – die Fläche als Wohnraum. Im Kanton St. Gallen wird der unbeheizte Wintergarten, der weniger als 20 % der gesamten anrechenbaren Geschossfläche einer Liegenschaft einnimmt, bei der Berechnung der Geschossfläche und damit bei der Ausnützungsziffer nicht berücksichtigt. In einzelnen Kantonen werden Wintergärten, die zur besseren Energiebilanz beitragen, von der Bruttogeschossfläche ausgeklammert.

Aber selbst bei energetischem Effekt kann der Bau nicht als Unterhalt deklariert und damit nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Die Vergrösserung des Wohnraums steht klar im Vordergrund, was auf eine Wertvermehrung hinweist. Anders sähe es – wiederum gemäss Verwaltungsgericht Zürich – bei einem Windfang aus. Dieser dient primär als Witterungsschutz.

Interessant ist der Wintergarten im Stockwerkeigentum. Hier hat das Zürcher Obergericht in einem Streit um zwei Wintergärten auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses entschieden, dass diese als nützliche und nicht als luxuriöse Veränderung zu klassifizieren seien. Dies hat Einfluss auf das Quorum der Stockwerkeigentümerversammlung. Für nützliche bauliche Massnahmen braucht es lediglich ein qualifiziertes Mehr nach Köpfen und Wertquoten.
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