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Kündigung bei umfassender Sanierung

Ist die Kündigung von laufenden Mietverträgen seitens des Vermieters rechtens, wenn er die Liegenschaft umfangreich sanieren will? – Diese Frage stellt sich beispielsweise, wenn eine Bestandesliegenschaft umfassend energetisch erneuert und hinsichtlich Ausbau modernisiert werden soll. Für die Planung und den Ablauf ist es entscheidend, ob die baulichen Massnahmen im bewohnten oder unbewohnten Zustand stattfinden sollen. Im bewohnten Zustand ist bei den Arbeiten auf die Bewohner Rücksicht zu nehmen, was den Umbau verteuert und in die Länge zieht. Im unbewohnten Zustand entfallen dagegen die Mietzinseinnahmen komplett, während im andern Fall lediglich Mietzinsreduktionen gewährt werden müssen. Einzelne Leerstände wird man in der Bauphase allerdings kaum verhindern können und für frei werdende Wohnungen in dieser Zeit auch keine Nachmieter finden.

Das Bundesgericht hat in einem Urteil die zuweilen strittige Frage geklärt, ob die Kündigung wegen umfassender Erneuerung missbräuchlich ist, wenn die Arbeiten den Mietern zuzumuten wären und von diesen sogar ausdrücklich akzeptiert wurden. Es ging dabei um einen Fall, in dem der Eigentümer die vollständige Auswechslung von Bädern, Küchen, Leitungen, Boden- und Wandbelänge sowie die Veränderung der Wohnungsgrundrisse beabsichtigte. Gemäss dem höchsten Gericht ist es das Recht des Vermieters, Änderungen und Erneuerungen der Mietsache vorzunehmen. Er ist dabei nicht verpflichtet, jede dem Mieter zumutbare Erneuerung unter Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses vorzunehmen. Eine Kündigung verstösst demnach nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben.

Missbräuchlich ist nach den Erwägungen der Richter hingegen, wenn die Erneuerung durch den Verbleib der Mieter im Mietobjekt nicht oder nur unwesentlich verzögert würde. Beispiele hierfür sind das Streichen von Wänden, blosse Aussenrenovation, Balkonanbauten oder Teilsanierungen.
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