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Wo liegt der «richtige» Wert?

Herr und Frau A. sind konsterniert. Sie haben von ihrer Hausbank und einem weiteren Institut auf ihren Antrag für eine Hypothek eine Absage erhalten. «Zu teuer», lautete das einhellige Urteil der Kreditabteilung über die Eigentumswohnung ihrer Wahl.

Fälle wie diese sind dieser Tage nicht mehr aussergewöhnlich. Die strengere Selbstregulierung des Bankensektors zur Vergabe von Hypothekarkrediten führt nicht nur dazu, dass heutzutage ein Eigenmittelanteil von 20 % notwendig ist und davon mindestens 10 % «hartes Eigenkapital» – also frei verfügbare Ersparnisse – Voraussetzung sind, sondern dass auch sehr konservative Bewertungsrichtlinien dem zu finanzierenden Objekt zu Grunde gelegt werden. In der Konsequenz fordern die Institute, dass Kreditnehmer die Differenz zwischen ihrem Schätzwert und dem ausgehandelten Transaktionspreis selber berappen müssen. Das sind je nach Fall gut und gerne weitere 10 % oder sogar 20 % – eine Summe, welche die wenigsten so einfach bereitstellen können.

Ernüchternd ist dabei, dass die Bewertung der Institute häufig auf «Tischschätzungen» mit teilweise wenig stichhaltigen Kriterien bzw. Einstufung beruht. Massgebend sind also Grundbuchdaten, Geodaten und Datenbanken. Dass die betreffenden Systeme mit konservativen Bewertungsgrundsätzen operieren, hängt mit den entsprechend rigiden Bankenrichtlinien zur Bewertung des Grundpfandes zusammen.

Nach Jahren des unbändigen Hypothekenwachstums führt diese Richtungsänderung dazu, dass der Markt abgewürgt wird und – dies ist ebenso schwerwiegend – dass das Vertrauensverhältnis zwischen Verkäufer, Käufer, Makler und Bank unterminiert wird.

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