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Steuern auf ausserkantonalen Liegenschaften

«Was hat der Kauf einer Liegenschaft in einem anderen Kanton für steuerliche Konsequenzen?», fragt ein Leser den Immobilienratgeber. Grundeigentum in einem anderen als dem Wohnkanton begründet dort eine zusätzliche Steuerpflicht. Diese beschränkt sich jedoch auf die dort gelegenen Vermögenswerte und dem sich daraus ergebenden Einkommen. Der Wohnsitzkanton darf diese im Sinne des Doppelbesteuerungsverbotes nicht besteuern. Allerdings gelangt bei der Festlegung des Steuersatzes die Summe aller Vermögenswerte und Einkommen des Steuerpflichtigen zur Anwendung.

Die Höhe der Steuern bemisst sich im Weiteren nach den im jeweiligen Kanton geltenden Steuerrecht und der dortigen Steuerpraxis. So unterscheiden sich die Praxis der amtlichen Schätzung, die Berechnung und Höhe des Eigenmietwertes und die Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten von Kanton zu Kanton.

In der interkantonalen Steuerpraxis werden diese unterschiedlichen Ansätze mit einem Repartitionsfaktor angeglichen, um eine möglichst sachgerechte Zuweisung von Vermögenswerten, Schulden und Schuldzinsabzügen auf die verschiedenen Kantone zu gewährleisten. Die Repartitionswerte werden durch die Schweizerische Steuerkonferenz periodisch angepasst.

Im Gegensatz zur anteilsmässigen Verteilung von Schulden und Schuldzinsen bei Liegenschaften in unterschiedlichen Kantonen – zum Beispiel Wohnsitz und Ferienwohnung –, werden die Unterhaltskosten objektmässig nach effektivem Aufwand verteilt.

Nebenbemerkung: Die Ostschweizer Kantone Appenzell-Ausserrhoden, Thurgau, Glarus und St. Gallen sind die unrühmlichen Spitzenreiter in der Bewertungspraxis von Liegenschaften; ihre Grundstückbewertungen müssen in der interkantonalen Steuerausscheidung deutlich nach unten angepasst werden.
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