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Können wir die Verwaltung wechseln?

Unsere Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft ist mit der Verwaltung nicht mehr zufrieden. Können wir wechseln? Und wenn ja, zu welchem Zeitpunkt?» – Bisweilen kommt es zwischen einer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft und der Verwaltung zu Unstimmigkeiten. Können diese nicht aus der Welt geschaffen werden, wird unweigerlich der Ruf nach einem Wechsel der Verwaltung laut.

Die Abberufung der Verwaltung obliegt der Stockwerkeigentümer-Versammlung. Ist der Vertrag auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen, kann die Versammlung bei Ablauf eine neue Verwaltung einsetzen. Ist der Vertrag hingegen unbefristet oder soll er vorzeitig aufgelöst werden, muss die Versammlung über die Abberufung beschliessen. Das Zivilgesetzbuch räumt der Gemeinschaft das jederzeitige Recht dazu ein. Auch kann auf dieses Recht nicht verzichtet und das Quorum nicht verschärft werden: Die Abberufung erfolgt immer mit einfachem Mehr und muss zudem nicht begründet werden. Die ordnungsgemässe Traktandierung und die gesetzlichen Bestimmungen über die Beschlussfähigkeit sind jedoch Voraussetzung für die Rechtmässigkeit.

Wie jeder Beschluss der Versammlung kann auch die Abberufung angefochten werden – nicht jedoch von der Verwaltung selbst, sofern diese nicht auch Stockwerkeigentümer ist. Im anderen Fall, wenn also die Abberufung in der Versammlung scheitert, kann jeder Stockwerkeigentümer den Beschluss gerichtlich anfechten. Hierbei muss er im Unterschied zur Versammlung eine stichhaltige Begründung anführen.

Bei der Abberufung sind allfällige Schadenersatzforderungen zu beachten. Eine Schadenersatzpflicht besteht nur dann, wenn den Verwalter kein Verschulden trifft und die Auflösung des Vertrags zur Unzeit erfolgt oder aber, wenn die Verwaltung mit einem arbeitsrechtlichen Verhältnis verbunden ist.
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