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Wie viel Gebäudeunterhaltskosten sind realistisch?

«Gute Pflege vertreibt Sorgen», lautet eine Eigentümerweisheit. Doch wie viel muss für den laufenden Unterhalt veranschlagt werden? – In der Tragbarkeitsberechnung der Hypothekarinstitute wird dafür meist 1 % des Liegenschafts- resp. Marktwertes eingesetzt. Als Unterhalt gelten Aufwendungen, die deren Werterhaltung dienen und für den Betrieb und die Nutzung der Liegenschaft erforderlich sind.

Ob sich Versicherungsprämien, Gebühren und Verbrauchsabgaben, Energie, Serviceverträge, Kaminfeger, kleine Reparaturarbeiten, Unterhaltsarbeiten und Umgebungsarbeiten durch Dritte und dergleichen tatsächlich mit dem Durchschnittssatz von 1 % decken lassen, hängt vom Alter und Zustand der betreffenden Liegenschaft ab. Was für neue oder unlängst umfassend erneuerte Liegenschaften gelten mag, trifft nicht auf solche zu, deren Bauteile bereits einige Jahre «auf dem Buckel» haben. Hier steigen die Unterhaltskosten in der Regel bis zur nächsten umfassenden Sanierung kontinuierlich an. Wer eine Bestandesliegenschaft besitzt oder erwirbt, sollte unter Beizug eines Fachmanns eine detaillierte Einzelfallberechnung erstellen und Sanierungen von langer Hand planen.

Auch die umfassende Sanierung ist in der Kalkulation der laufenden Kosten zu berücksichtigen. Die Erfahrungen des Immobilienratgebers zeigen, dass mit Investitionen in der Höhe von 40 % bis 45 % des Liegenschaftswertes (ohne Landanteil) im Rhythmus von durchschnittlich 30 bis 35 Jahren zu rechnen ist. In diesem Zeitraum erreichen wichtige und teure Bauteile – Fenster, Dach, Fassade, Haustechnik, Innenausbau – das Ende ihrer erwarteten Lebensdauer. Um diese Erneuerungen aus Reserven bestreiten zu können, sind zusätzlich jährliche Rücklagen von ebenfalls rund 1 % des Liegenschaftswertes erforderlich.
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