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Was kostet das Näherbaurecht?

«Unser Nachbar fragt, ob wir einer Unterschreitung des nach kommunalem Reglement vorgeschriebenen Grenzabstandes seines geplanten Neubaus zustimmen würden.» Dieses so genannte Näherbaurecht ist – soweit überhaupt zulässig – im Rahmen eines Dienstbarkeitsvertrages zu regeln und ins Grundbuch einzutragen. Gesetzliche Einschränkungen des Handlungsspielraums zwischen Nachbarn bestehen beispielsweise aus feuerpolizeilichen Gesichtspunkten.

Die Einräumung eines Näherbaurechts hat auf die Situation des abtretenden Eigentümers massgebliche Auswirkungen. Gemäss Baugesetz des Kantons St. Gallen kann der Grenzabstand ungleich auf benachbarte Parzellen verteilt werden. Das heisst, dass ein späterer Baukörper auf der mit der Dienstbarkeit belasteten Parzelle um das Mass des Näherbaurechts zurückversetzt werden muss. Demzufolge ist die entsprechende Fläche für bauliche Zwecke nicht mehr nutzbar und anrechenbar. Ihr Wert besteht noch darin, dass der Eigentümer diese Fläche nutzen, also beispielsweise bepflanzen oder begehen kann.

Stehen nicht andere Abmachungen entgegen, sollte das Näherbaurecht somit nur entgeltlich eingeräumt werden. Beim Preis würde der Ratgeber vom Bodenpreis für erschlossenes Bauland ausgehen, abzüglich eines Abschlags für die Nutzung. Zu regeln ist im Weiteren auch, ob mit dem Näherbaurecht auch die Ausnutzung übertragen werden soll. Das Baugesetz sagt dazu: «Die Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken zur Berechnung der Ausnützungsziffer ist ausnahmsweise zulässig, wenn die betroffenen Grundeigentümer sich schriftlich zu einem Verzicht auf die spätere Überbauung verpflichten.» Auch hier ist eine angemessene Entschädigung zu vereinbaren.
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