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Immobilienverkauf: mehrwertsteuerpflichtig oder nicht?

Für Verkäufer von Liegenschaften gilt ab dem 1. Juli 2013 eine neue Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung, wonach der Verkauf einer Immobilie der Mehrwertsteuer unterliegt, wenn der Baubeginn des Neubaus oder umfassenden Umbaus durch den Verkäufer erst nach Abschluss des Kauf- oder Vorvertrags erfolgt.

Diese Praxis ist vor allem für den Verkauf von schlüsselfertigen Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen relevant, wird doch der Bau dort regelmässig erst nach dem Abschluss von Vor- oder Kaufverträgen an die Hand genommen. In diesem Fall betrachtet die Steuerverwaltung die Leistung des Verkäufers und Bauunternehmers als Immobilienlieferung, also als mehrwertsteuerpflichtige Leistung aus einem Werkvertrag. Erfolgt der Baubeginn vor dem Verkauf, wertet dies die Steuerverwaltung als mehrwertsteuerbefreite Übertragung einer Liegenschaft. Vorverträge mit Reservationszahlungen, die nicht öffentlich beurkundet sind, sind für die Bestimmung der Steuerpflicht nicht relevant. Liegt eine steuerbare Immobilienlieferung vor – wenn also der Baubeginn nach dem Verkauf erfolgt – besteht auf den Vorleistungen der Anspruch auf einen Vorsteuerabzug. Im andern Fall besteht dieser Anspruch nicht.

Die neue Praxis löst eine komplizierte und teilweise falsch angewendete Regelung ab, die überdies mit hohem administrativem Aufwand verbunden war. Die Vereinfachung auf den Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung und den Baubeginn befreit Verkäufer und Käufer aber nicht davor, die Frage der Mehrwertsteuerpflicht vor Vertragsunterzeichnung zu thematisieren und den Ablauf abzustimmen. Sonst kann im Nachhinein überraschend Post aus Bern eintreffen.
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