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Darf der Vermieter wegen einer Sanierung kündigen?

In einem aktuellen Fall vor dem Bundesgericht (BGE 4A_703/2016) kündigte die Vermieterin die Mietverträge einer Liegenschaft im Raum Zürich. Sie begründete die ordentliche Kündigung mit dringenden Sanierungsarbeiten der Gipsdecken in sämtlichen Wohnungen der Überbauung, die nicht in Anwesenheit von Mietparteien durchgeführt werden könnten. Der Mieter einer Maisonettewohnung focht die Kündigung an und verlangte die Aufhebung der Kündigung oder allenfalls längstmögliche Erstreckung. Das oberste Gericht wies die Beschwerde wie schon die Vorinstanzen in allen Punkten ab.

Nach der Rechtsprechung bedarf eine ordentliche Kündigung keiner Begründung, um gültig zu sein, sie ist jedoch auf Verlangen zu begründen. Grundsätzlich schreibt das Gesetz auch nicht vor, dass die Begründung innert einer bestimmten Frist oder spätestens im Schlichtungsverfahren erfolgen müsse. Bei Sanierungskündigungen hat der Mieter jedoch das Recht, vom Vermieter eine Begründung zu erhalten, die es ihm innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung erlaubt, die Chancen einer Anfechtung abzuschätzen.

Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung verstösst eine Sanierungskündigung, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränkt, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein schützenswerter Grund für die Kündigung. Missbräuchlich ist eine solche auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist. Bei ihrem Urteil zieht das Gericht auch Begründungen in Erwägung, die erst nach Kündigung vorgebracht werden.

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