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Wann braucht es eine Baubewilligung?

«Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.» So steht es im eidgenössischen Raumplanungsgesetz. Allerdings ist nicht immer klar, was als Baute oder Anlage gilt. Die Frage der Bewilligungspflicht kann durch die Gerichte überprüft werden wie im Fall des Eigentümers einer Parzelle in Balsthal SO, der seine Thujabepflanzung als nicht bewilligungspflichtig erachtete und vom Bundesgericht Recht bekam.

Der Immobilienratgeber nimmt dies zum Anlass darzulegen, was als bewilligungspflichtig gilt und was nicht. Hierzu gibt das Baugesetz des jeweiligen Kantons Aufschluss. Während die Sachlage beim Neu-, An- und Aufbau aufgrund der Wirkung klar ist, kommt der Bewilligungsbehörde in vielen anderen Fällen ein Ermessensspielraum zu. Bei Umbauten im Innern ist es beispielsweise massgebend, ob die baulichen Veränderungen «baupolizeilich erhebliche Auswirkungen» oder «statische Änderungen von Bedeutung» nach sich ziehen (Baugesetz des Kantons St. Gallen, Art. 78). Das Entfernen einer nicht tragenden Wand, die Neugestaltung der Küche oder der Einbau einer zusätzlichen Nasszelle dürfte nicht als baupolizeilich erheblich taxiert werden. Die Bewilligungspflicht für den Ersatz oder die Änderung energetisch wichtiger Bauteile, wie Aussenwände, Dächer, Fenster und haustechnische Anlagen, hängt von der Bausumme ab. Übersteigt sie CHF 25’000.-, sind die baulichen Massnahmen bewilligungspflichtig (BauG, Art. 78).

Es ist zu erwarten, dass die Rechtspraxis mit dem revidierten Baugesetz ab Oktober 2017 eine Änderung erfährt. Die neuen Vorschriften besagen nur noch, dass der «Unterhalt von Bauten und Anlagen sowie geringfügige Änderungen im Innern von bestehenden Gebäuden» keiner Bewilligung bedürfen (Art. 136 Abs. 2 lit. g nBauG). Insgesamt ist zu erwarten, dass damit die Bewilligungspflicht ausgeweitet wird.

Urteil des Bundesgerichts 1C_424/2016 vom 27. März 2017
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