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Wer bezahlt beim Wohnrecht für den Unterhalt?

A. hat ein ausschliessliches Wohnrecht an einem Wohnhaus, das seinem Bruder B. und dessen Ehefrau C. gehört. Das Haus ist renovationsbedürftig und A. verlangt von den Eigentümern die Vornahme verschiedener Renovationen. Die Eigentümer verweigern die Renovationen, da nach ihrer Meinung der Wohnrechtsberechtigte für diese aufzukommen hat. Mit diesem Fall hatte sich unlängst das Kantonsgericht des Kantons St. Gallen zu befassen.

Das Wohnrecht besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teil davon zu wohnen. Grundsätzlich kann ein Wohnrecht – es handelt sich dabei um eine Dienstbarkeit – durch öffentliche Beurkundung errichtet werden. Eine Ausnahme bildet die einfache Schriftlichkeit im Erbteilungsvertrag. Das Recht ist unübertragbar und unvererblich. Die Räume dürfen nicht vermietet werden. Gemäss Gesetz hat der Berechtigte im Fall eines ausschliesslichen Wohnrechts die Kosten für den gewöhnlichen Unterhalt zu übernehmen, wohingegen die Kosten für aussergewöhnliche Reparaturen dem Eigentümer obliegen. Letztere können allerdings nicht klageweise zur Erfüllung verpflichtet werden. Dem Wohnberechtigten steht gemäss ZGB lediglich das Selbsthilferecht auf Kosten des Eigentümers zu. Ein ausschliessliches Wohnrecht liegt dann vor, wenn der Berechtigte die Wohnung allein, das heisst unter Ausschluss des Eigentümers, benutzen darf.

Der Wohnrechtsberechtigte versteuert den Eigenmietwert. Zahlt er dem Eigentümer ein Entgelt, kann er dies bis zur Höhe des Eigenmietwertes abziehen. Unterhaltskosten können durch diejenige Person geltend gemacht werden, welche die Kosten dafür zu tragen hat. Beim Wohnrecht versteuert der Eigentümer einen reduzierten amtlichen Wert als Vermögen.

Das Kantonsgericht wies den besagten Fall zur ergänzenden Sachverhaltsfeststellung an die Vorinstanz zurück, soweit es die Klage nicht abwies.

Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen vom 25.10.2016
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