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Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Die Preise für Wohneigentum sind in den letzten Jahren in den meisten Regionen der Ostschweiz kontinuierlich gestiegen. Die Mietzinseinnahmen der Vermieter stagnierten demgegenüber wegen des allgemein tiefen Zinsniveaus oder sie waren gar rückläufig. Der Gedanke ist daher naheliegend, Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln und diese zu verkaufen. Ganz abgesehen vom Aspekt, ob dies wohnmarktpolitisch wünschenswert ist, stellen sich für den Eigentümer und für die Mieter einige grundsätzliche Fragen.

Nicht jede Bestandesliegenschaft eignet sich gleich gut für die Umwandlung. Käufer haben im Schnitt höhere Erwartungen an den Ausbaustandard, den baulichen Zustand und den Schallschutz. Die Unsicherheit anstehender Sanierungen an technischen Anlagen und an der Gebäudehülle werden sich Käufer ebenfalls nicht aufhalsen wollen. Gemeinschaftliche Waschküchen sind gar häufig ein «No go». Dann sind weiter die rechtliche Ausgestaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu regeln, eine Verwaltung einzusetzen und die nötigen notariellen und grundbuchamtlichen Schritte einzuleiten.

Die Mieter müssen sich entscheiden, ob sie ihre bisherige Mietwohnung erwerben wollen. Sie treten dann in die neu gegründete Stockwerkeigentümergemeinschaft ein. Hierbei ist der Preis entscheidend, aber auch der bauliche Zustand und anstehende Erneuerungen. Verzichtet der Mieter, muss der Eigentümer den Mietvertrag kündigen. Das Mietverhältnis kann jedoch durch die Schlichtungsbehörde über einen längeren Zeitraum erstreckt werden. Eigentümer sollten dies in ihre Überlegungen einkalkulieren, da sie in dieser Übergangszeit Stockwerkeigentümer mit allen Rechten und vor allem Pflichten bleiben.

Für den Vermieter ist die Umwandlung in Eigentumswohnungen also mit einigem Aufwand verbunden. Er sollte daher Vor- und Nachteile gegenüber dem Status quo und dem Verkauf der gesamten Liegenschaft abwägen.
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