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Zu günstig verkaufte Wohnung löst Gewinnbesteuerung aus

Der Verkauf von zwei Wohnungen zu 14% bzw. 17,8% unter dem amtlichen Verkehrswert stellt eine verdeckte Gewinnausschüttung dar, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. Zu diesem Schluss kommt das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen in einem Urteil vom Frühjahr. Das kantonale Steueramt hatte beantragt, der steuerbare Reingewinn der X. AG sei um CHF 305’800 zu erhöhen. Als Begründung brachte das Steueramt vor, die Beschwerdegegnerin habe die beiden Stockwerkeinheiten erheblich unter den amtlich geschätzten Verkehrswerten an ihr nahestehende Personen verkauft. Das Missverhältnis zwischen den Verkaufspreisen und den Verkehrswerten sei für die Organe der Beschwerdegegnerin zudem erkennbar gewesen. Damit seien die Voraussetzungen der verdeckten Gewinnausschüttung erfüllt.

Offene und verdeckte Gewinnausschüttungen stellen steuerbaren Reingewinn dar. Eine verdeckte Gewinnausschüttung liegt vor, wenn die folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:

Die Gesellschaft erbringt eine Leistung ohne entsprechende Gegenleistung, wodurch das Geschäftsergebnis gemindert wird.
Mit der Leistung wird ein Beteiligter oder eine diesem nahestehende Person oder Unternehmung begünstigt.
Der Charakter der Leistung bzw. das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ist für die handelnden Gesellschaftsorgane erkennbar.

Besteht ein wesentliches bzw. offensichtliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, wird die Erkennbarkeit vermutet. Diese Vermutung greift vorliegend umso mehr, als der Gesellschaftszweck der Beschwerdegegnerin unter anderem die Veräusserung von Liegenschaften und Grundstücken beinhaltet, weshalb eine gewisse Kenntnis der Situation auf dem Immobilienmarkt vorausgesetzt werden darf.

Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, B 2014/33

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