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Wie vorgehen bei Mängeln im Stockwerkeigentum?

«Bei meiner neuen Eigentumswohnung und an der gesamten Liegenschaft treten immer mehr Mängel zutage. Was soll ich tun?» – Mit dieser Frage steht diese verzweifelte Eigentümerin nicht allein. Einerseits sind Bau­mängel leider nicht selten. Anderseits ist die Schnittstelle zwischen Stockwerkeigentum und Mängelrechten ein Gebiet mit vielen Fussangeln. In der Regel wird die Verwaltung der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft im Rahmen ihres üblichen Verwaltungsmandates geflissentlich die Finger von einem Verfahren lassen, ohne sich dafür gesondert mandatieren und entschädigen zu lassen. Zudem müssen für solche Verfahren fast zwingend Rechts- und Bausachverständige beigezogen werden.

Was die Mängel an der Wohnung – also des Sonderrechtsteils – betrifft, kann die Eigentümerin grundsätzlich selbstständig verfügen. Allerdings ist Vorsicht geboten, wenn gleichzeitig auch Mängel an den gemeinschaft­lichen Gebäudeteilen auftreten. Sind solche Gemeinschaftsteile mängelbehaftet, wird es ungleich komplizierter. Die erforderlichen Beschlüsse, wie hinsichtlich der Rüge von Mängeln vorzugehen sei, sind von der Stockwerk­eigentümer-Versammlung mit Mehrheitsbeschluss zu fällen. Die Gemeinschaft selbst kann die Mängel jedoch nicht selber rügen. Das muss wiederum einer der Stockwerkeigentümer (oder mehrere gemeinsam) tun und sich dafür von den anderen finanziell entlasten lassen. Bezüglich des Vorgehens existieren je nach individueller Situation noch zahlreiche Varianten.

Wichtig ist, nach dem Bezug der Liegenschaft die Fristen genau im Auge zu behalten. Idealerweise befasst sich die Versammlung bereits unmittelbar nach der 2-Jahre-Abnahme mit dem konkreten Vorgehen, den Budgets und der Wahl der Sachverständigen, damit die Mängelrechte nicht nach fünf Jahren (gemäss SIA Norm 118) unge­nutzt erlöschen.
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