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Kein Anspruch gegenüber der Gemeinschaft aus Sondernutzungsrecht

Der Eigentümer einer Attikawohnung in einer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft verlangte, dass die Dachterrasse vor seiner Wohnung auf Kosten der Gemeinschaft vollständig und nicht nur wie bisher nur teilweise mit Platten belegt und damit begehbar gemacht werde. Mit diesem Ansinnen scheiterte er nicht nur bei der Versammlung, sondern auch im ganzen Instanzenzug. Er hatte aus seinem Sondernutzungsrecht eine Verpflichtung der Gemeinschaft ableiten wollen, was zuletzt auch das Bundesgericht verneinte.
Das Dach einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum ist immer ein gemeinschaftlicher Bauteil, selbst wenn daran ein Sondernutzungsrecht besteht. Notwendig oder nützlich kann eine bauliche Massnahme nur dann sein, wenn es um die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit geht bzw. wenn alle Stockwerkeigentümer ein übereinstimmendes Interesse daran haben. Die Frage der Notwendigkeit oder Nützlichkeit bestimmt sich immer aus der Sicht der Gemeinschaft. Massnahmen aus Individualinteressen sind aus der Optik der Gemeinschaft dagegen luxuriös.
Interessant an der Begründung ist ferner, dass die obersten Richter in Abrede stellen, die Wertsteigerung einer Stockwerkeigentümer-Einheit komme letztlich im höheren Wert der gesamten Liegenschaft allen zugute. Sie korrigieren damit ein früheres Urteil, in dem eine bauliche Massnahme – die Anhebung eines Gartensitzplatzes auf das Niveau des Balkons einer Parterrewohnung – als nützlich taxiert wurde, obwohl durch das Sondernutzungsrecht nur der Eigentümer der besagten Wohnung einen Nutzen daraus zog. Das Gericht begründet die geänderte Auffassung damit, dass nach der Begründung von Stockwerkeinheiten diese und nicht das Stammgrundstück Objekt des Rechtsverkehrs bilden, dass also der hypothetische Wert der Gesamtliegenschaft keine Relevanz habe.
Urteil 5A_407/2015 vom 27. August 2015
 
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